Corona-Virus: Kündigung meiner Wohnung aufgrund von Mietrückständen

Kann mein Vermieter mir kündigen und verliere ich meine Wohnung, wenn ich die Miete (derzeit) nicht mehr zahlen kann? Diese Frage stellen sich in Zeiten des Corona-Virus viele Mieter, da sie entweder ihren Arbeitsplatz bereits verloren haben oder aber Lohnzahlungen des Arbeitgebers aufgrund der Krise ausbleiben.

Die Antwort ist zunächst einfach: Ja, der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit einer bestimmten Höhe der Mietzahlung(en) im Rückstand ist. Ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand liegt in der Regel nämlich bereits dann vor, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der monatlichen Miete von mehr als einer Monatsmiete im Rückstand befindet (das heißt: eine Monatsmiete plus 1 EUR).

Unterschieden werden muss zunächst einmal nach der Art der Kündigung. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen – das heißt mit einer bestimmten Frist -, wenn beispielsweise ein Rückstand mit der laufenden monatlichen Miete in Höhe von einer Monatsmiete plus 1 EUR besteht. Darüber hinaus kann der Vermieter das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen – das heißt, das Mietverhältnis endet sofort. Diese außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat aber ganz andere Voraussetzungen als die ordentliche Kündigung - es müssen andere Mietrückstände aufgelaufen sein. Im Mietrecht für Wohnungen steht dem Mieter im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aber einmal alle 2 Jahre ein sog. „Joker“ zur Seite. Dieser „Joker“ findet sich im Gesetz und hat zur Folge, dass der Mieter die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands nachträglich durch eine vollständige Zahlung der Rückstände unwirksam machen kann – der Mietrückstand muss aber bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gezahlt werden.

Die andere und viel wichtigere Frage ist aber, ob die ordentliche Kündigung wirksam ist. Denn der Vermieter kündigt meist außerordentlich und darüber hinaus hilfsweise auch ordentlich. Ist die außerordentliche Kündigung durch die vollständige Begleichung der Mietrückstände unwirksam geworden, bleibt leider noch die ordentliche Kündigung. Denn die ordentliche Kündigung kann nicht durch eine nachträgliche Zahlung des Mietrückstandes unwirksam gemacht werden – den „Joker“ gibt es bei der ordentlichen Kündigung anders als bei der außerordentlichen Kündigung nämlich nicht.

Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor bei einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters. Zunächst einmal stellt sich ein Mietrückstand mit der laufenden Miete (grundsätzlich in Höhe von einer Monatsmiete plus 1 EUR) als Pflichtverletzung dar. Die entscheidende Frage ist aber, ob dieser Mietrückstand durch den Mieter schuldhaft herbeigeführt wurde. Sollte der Mieter in Zeiten der Coronapandemie die Miete kurzfristig nicht mehr selbst zahlen können, weil er seinen Arbeitsplatz plötzlich und unerwartet verloren hat oder aber der monatliche Lohn an ihn nicht mehr gezahlt wird, liegt meines Erachtens keine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters vor.

Achtung: Hat der Mieter finanzielle Reserven, muss er darauf selbstverständlich zurückgreifen. Der Mieter muss in einem Gerichtsverfahren nämlich nachweisen, dass keine schuldhafte Pflichtverletzung vorlag.

Sollten sich Mieter und Vermieter nicht einigen können, wird am Ende im Zweifel ein Gericht entscheiden, ob eine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt oder nicht.

Der Mieter ist aber gut beraten, sich im Falle eines bereits bestehenden oder zu erwartenden Mietrückstandes umgehend anwaltlichen Beistand zu suchen, um dort gemeinsam nach Lösungen zu suchen und den jeweiligen Einzelfall zu besprechen.

Denn: Auch wenn man möglicherweise zeitweise eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters verneinen sollte, so trifft den Mieter dennoch die Verpflichtung, umgehend weitere Schritte zu veranlassen, um seine Zahlungsschwierigkeiten abzuwenden. Verhält sich der Mieter einfach nur passiv, wartet ab und unternimmt nichts, dürfte eine schuldhafte Pflichtverletzung im weiteren Verlauf zu bejahen sein.