Keine Mietminderung bei bloßer Schimmelpilzgefahr

Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Urteilen vom 05.12.2018 mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Mieter bereits dann Gewährleistungsansprüche im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses hat, wenn lediglich die Gefahr von Schimmelpilzbildung aufgrund des Baualters des Gebäudes besteht und dies im Ergebnis verneint.

Zum Sachverhalt:

Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Wohnraummieter, deren Mietwohnungen in den Jahren 1968 bzw. 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.

Der Streit mit den jeweiligen Vermietern drehte sich um die Frage, ob in den betroffenen Wohnungen aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden die Gefahr der Schimmelpilzbildung bestand und deshalb Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden konnten.

Die Wohnungen entsprachen den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst.

Die Mieter vertraten allerdings die Auffassung, dass sie auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten konnten, der aktuellen technischen Maßstäben gerecht werde.

Auf der Grundlage der aktuell gültigen DIN-Vorschriften ergäbe sich angesichts der Wärmebrücken bei Wohnungen das konkrete Risiko von Schimmelpilzbildung, welches auch durch sorgfältiges Lüftungsverhalten nicht verhindert werden könnte.

Entscheidungsgründe des Bundesgerichtshofes:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann ein Mieter nach der Verkehrsauffassung nicht erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume in einem Altbau den Standard aufweisen, der bei Neubauwohnungen üblich ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist für die Einhaltung von technischen Normen auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und die damals geltenden Maßstäbe abzustellen.

Unter diesen Voraussetzungen lag hinsichtlich beider Wohnungen (Baujahr 1968 bzw. 1971) kein Mangel des Mietobjektes vor, insbesondere bestand in den beiden Jahren noch keine gesetzliche Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten; damals war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Zusammenfassung:

Der Bundesgerichtshof verbleibt bei seiner Linie, dass für die Frage, ob ein Gebäude bestimmte technische Normen oder Bauvorschriften einhält, auf den Zeitpunkt seiner Errichtung abzustellen ist und nicht auf den Zeitpunkt des späteren Mietvertragsabschlusses.

Ausnahmen lässt der BGH nur in einem engen Rahmen zu, beispielsweise für den speziellen Fall der Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung.

Zu dieser Thematik hat der BGH bereits im Jahr 2004 entschieden, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard bezüglich der Elektroinstallation erwartet werden kann.

Zumindest zwei Elektrogeräte müssten gleichzeitig betrieben werden können, ohne dass die Sicherung rausfliegt; der Vermieter muss in einem solchen Fall auch ohne vertragliche Regelung nachrüsten.

Auf die Beschaffenheit einer Wohnung in Bezug auf die Wärmedämmung ist diese Entscheidung jedoch nicht übertragbar.

Für weitere Fragen zum Thema stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte für Miet- und Wohneigentumsrecht jederzeit zur Verfügung.