Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs - Wohnen statt gewerblicher Nutzung

Der BGH hat durch Urteil vom 19.12.2018 entschieden, dass ein Gewerberaummieter nicht berechtigt ist, das ausschließlich zu gewerblichen Zwecken angemietete Objekt teilweise zu Wohnzwecken zu nutzen.

Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauches verjährt während des laufenden Mietverhältnisses auch nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

Zum Sachverhalt:

Die Mieterin mietete im Jahr 2010 von der Vermieterin ein Mietobjekt an, welches aus mehreren Geschossflächen bestand.

Im Mietvertrag war eine ausschließliche gewerbliche Nutzung für sämtliche Teilflächen des Mietobjektes vorgesehen.

Seit Bezug der Immobilie nutzte die Mieterin allerdings das erste Obergeschoss (205 qm) zu Wohnzwecken.

Nach einem Eigentumswechsel erteilte der neue Vermieter der Mieterin im Jahr 2016 eine Abmahnung und forderte sie auf, die Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken zu unterlassen.

Nachdem die Mieterin dieser Aufforderung nicht nachkam, leitete der neue Vermieter gerichtliche Schritte gegen die Mieterin ein.

Letztinstanzlich hat der Bundesgerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt, wonach die Mieterin es zu unterlassen hat, das erste Obergeschoss zu Wohnzwecken zu nutzen.

Entscheidungsgründe des Bundesgerichtshofes:

Der BGH hat ausgeführt, dass im Mietvertrag ausschließlich eine gewerbliche Nutzung sämtlicher Mieträume vereinbart worden ist.

Eine andere Nutzung der Mieträume war der Mieterin nach den Regelungen des Mietvertrages nur mit ausdrücklicher schriftlicher Genehmigung der Vermieterseite gestattet, diese erfolgte nicht.

Eine angeblich erfolgte mündliche Genehmigung konnte die Mieterin nicht beweisen.

Allerdings berief sich die Mieterin auf die Einrede der Verjährung, da das Mietverhältnis im Jahr 2010 begonnen hatte und der Unterlassungsanspruch erst im Jahr 2016 geltend gemacht worden ist.

Der BGH hat entschieden, dass sich die Mieterin nicht auf die Einrede der Verjährung berufen kann.

Grundsätzlich unterliegt zwar auch der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung des Mietobjektes der Regelverjährungsfrist von drei Jahren.

Allerdings hat der BGH darauf abgestellt, dass bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache -wie der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken- der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während des laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann.

Begründet hat der BGH diese Erwägung damit, dass bei einer zweckwidrigen Nutzung eines Mietobjektes der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache liegt.

Der Mieter verletzt insoweit fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszweckes zu nutzen.

Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die Dauerverpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Zu der letztgenannten Vermieterpflicht hat der BGH bereits entschieden, dass sie eine vertragliche Dauerverpflichtung darstellt, die während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des gesamten Zeitraumes des laufenden Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, NJW 2010,1292).

Darüber hinaus hat der BGH darauf hingewiesen, dass dann, wenn sich der Mieter bei vertragswidriger Nutzung des Mietobjektes erfolgreich auf Verjährung berufen könnte, ein Ergebnis einträte, das mit den Rechtsfolgen der Verjährung nicht in Einklang stünde.

Könnte sich der Mieter wirksam auf die Einrede der Verjährung berufen, hätte der Vermieter anschließend keine Möglichkeit mehr, die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache zu verhindern.

Ihm verbliebe lediglich die Möglichkeit, den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos-außerordentlich zu kündigen, wobei hierfür allerdings eine erhebliche Gefährdung der Mietsache sowie der Rechte des Vermieters hinzutreten müssten.

Will der Vermieter jedoch am Vertrag festhalten, müsste er die vertragswidrige Nutzung durch den Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dulden.

Der Mieter wäre somit durch die Erhebung der Verjährungseinrede nicht nur vor seiner Inanspruchnahme auf Unterlassung geschützt, sondern er hätte es in der Hand, durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis inhaltlich umzugestalten, etwa von der gewerblichen Nutzung zur Wohnraumnutzung.

Eine solche Rechtsfolge entspricht jedoch nicht dem Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.

Bei weiteren Fragen zum Thema stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte für Miet- und Wohneigentumsrecht gerne jederzeit zur Verfügung.