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Gewerberaummietrecht

Ein kurzer Überblick für Existenzgründer

Mit den Räumlichkeiten nimmt der Traum von der Selbständigkeit konkrete Gestalt an. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es im Gewerbemietraumrecht einige Besonderheiten. Grundsätzlich gilt aber:
Im Gewerberaummietvertrag sind die meisten Punkte frei verhandelbar.

Form des Mietvertrages

Sofern die Laufzeit des Gewerberaummietvertrages mehr als ein Jahr betragen soll, schreibt das Gesetz Schriftform vor. Die Schriftform ist für sämtliche Vertragsabsprachen - nicht zuletzt aus Beweisgründen - dringend zu empfehlen. Dies gilt auch für jedwede Absprache nach Vertragsschluss.

Ein mündlich abgeschlossener Gewerbemietvertrag ist zwar nicht unwirksam, gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen. Damit kann der Vertrag nur mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahrs gekündigt werden. Dies behindert die unternehmerische Flexibilität und führt bei finanzieller Schieflage zu Problemen

Üblicherweise wird im Mietvertrag die "Art des Betriebs" genau beschrieben. Wenn sich im Verlauf der Mietzeit Betriebsänderungen ergeben, ist der Vertrag anzupassen. Vorausschauend sollte der Mietzweck möglichst Alternativen beinhalten. Sonst kann bei einer Änderung der wirtschaftlichen Betätigung eine Genehmigung des Vermieters erforderlich werden.

Hängt die Ausübung des Gewerbes von einer Konzession ab, sollte der Mietvertrag erst mit Erteilung der Konzession Wirksamkeit erlangen (sog. aufschiebende Bedingung) und für den Fall deren Entzugs eine Kündigungsklausel vorsehen.

Konkurrenzschutz

Bei Gewerbemietverträgen ist der Vermieter verpflichtet, Konkurrenz zu vermeiden, indem er angrenzende Geschäftsräume an Mitbewerber nicht vermietet. Die genaue Definition des Mietzwecks spielt auch hierfür eine wichtige Rolle. Eine Konkurrentenschutzklausel sollte dennoch nicht fehlen.

Der Mietzins ist frei verhandelbar. Anders als im Wohnraummietrecht besteht weder eine Mietpreisbindung noch eine Begrenzung auf die örtlichen Vergleichsmieten. Es finden sich diverse Klauseln zur Mietzinsanpassung. Bei einer Umsatzmiete wird z.B. der Mietzins an den Umsatz des Mieters gekoppelt, wobei der Vermieter stets auf eine Mindestfestmiete besteht. Die Staffelmiete sieht hingegen eine schrittweise Anpassung des Mietzinses in regelmäßigen Zeitabschnitten vor. Es muss im Mietvertrag genau beschrieben sein, wann und in welcher Höhe (absolut oder prozentual) die Miete steigt. Angesichts der Vertragsfreiheit sind der Kreativität der Vertragsparteien kaum Grenzen gesetzt.

Mieteinkünfte sind ferner umsatzsteuerfrei; es sei denn, die Zahlung von Umsatzsteuer ist vertraglich vereinbart. 

Wertsicherung

Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel findet sich regelmäßig in Gewerberaummietverträgen. Diese orientieren sich meist am Lebenshaltungskostenindex. Die Klausel muss nach der Preisklauselverordnung genehmigungsfähig sein. Dies setzt voraus, dass für den Vermieter eine Vertragsbindung von mindestens 10 Jahren vorliegt, sich etwaige Preisrückgänge zu Gunsten des Mieters auswirken und keine überproportionale Mieterhöhung an den Preisanstieg gekoppelt ist.

Fazit: Die Inhalte des Gewerberaummietvertrages sind verhandelbar! Angesichts langer gesetzlicher Kündigungsfristen sollten Start-Up-Unternehmer insbesondere die Laufzeit des Vertrages und von Kündigungsfristen individuell vereinbaren. Auch bei der Höhe des Mietzinses bzw. dessen Anpassung lassen sich für beide Vertragsparteien interessante Regelungen finden. Solange die Schriftform gewahrt ist, gilt weitgehende Vertragsfreiheit.

Bei weiteren Fragen rund um das Thema stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte für Mietrecht und Wohneigentumsrecht und Rechtsanwälte für Immobilienrecht jederzeit zur Verfügung.

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